Kako postati profesionalni upravnik zgrada i doći do prvih zgrada

Profesionalno upravljanje zgradama je jedan od retkih poslova u kome je ulaganje minimalno, a prihod ponavljajući i predvidiv. Zgrada od 40 stanova po ceni od 350 dinara po stanu donosi 14.000 dinara mesečno - a 20 takvih zgrada je 280.000 dinara mesečnog ponavljajućeg prihoda. Problem nije u marži, nego u tome što posao vrlo brzo postaje administrativno neizdrživ.

Ovaj tekst je za ljude koji ozbiljno razmišljaju o ulasku u posao ili već vode nekoliko zgrada i osećaju da su dostigli plafon. Prolazimo kroz uslove, cenu, realan kapacitet i način dolaska do klijenata.

Šta je potrebno da biste bili profesionalni upravnik

Profesionalni upravnik je fizičko lice sa licencom koje posao obavlja preko privrednog društva ili preduzetnika - organizatora profesionalnog upravljanja (čl. 51 st. 1 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada). Praktično, potrebno vam je troje:

1. 1Licenca za profesionalnog upravnika - uslov je najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju, položen ispit i upis u registar profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije (čl. 52 st. 1). Upis se briše posle deset godina ako se ne zatraži obnavljanje (čl. 52 st. 8). Takse i termini ispita proveravaju se kod komore jer se povremeno menjaju.
2. 2Registrovana firma ili preduzetnička radnja sa odgovarajućom šifrom delatnosti (upravljanje nepokretnostima za naknadu). Organizator profesionalnog upravljanja mora da ima najmanje jedno lice upisano u registar profesionalnih upravnika, zaposleno na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom (čl. 51 st. 3).
3. 3Osiguranje od profesionalne odgovornosti - zakonska obaveza, ne samo zahtev klijenata: ugovor o osiguranju sa periodom važenja od najmanje tri godine zaključuje se pre izdavanja licence, godišnja suma osiguranja je najmanje 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti, a važeća polisa se komori dostavlja najmanje jednom godišnje - inače se licenca oduzima (čl. 52 st. 9-12).

Kako se formira cena

Tržišna cena u Srbiji se najčešće kreće u rasponu 250 do 400 dinara po stanu mesečno, sa jasnim pravilom: što je zgrada veća, cena po stanu je niža. Male zgrade su skuplje po jedinici jer fiksni posao (skupština, registar, izveštaj) ne zavisi od broja stanova.

Na cenu utiču i faktori koje početnici potcene: zgrada sa liftom i kotlarnicom nosi obavezne servise i preglede; stara zgrada nosi učestale kvarove; zgrada sa velikim dugovanjem nosi mesece rada na naplati pre nego što vidite ikakav rezultat.

Šta obuhvata standardna usluga

• Zakonsko zastupanje zajednice i vođenje registrovanih podataka.
• Organizacija i vođenje skupštine, zapisnici i odluke.
• Obračun i naplata naknade za tekuće i investiciono održavanje.
• Nadzor nad održavanjem i organizacija hitnih intervencija - upravnik je dužan da preduzme mere najkasnije u roku od 48 časova od saznanja (čl. 59 st. 3).
• Prijem prijava kvarova i drugih problema svakog dana od 0 do 24 časa, uz evidenciju svake prijave (čl. 53 st. 2 tač. 2 i 4).
• Predlog visine naknade za održavanje na osnovu najmanje tri prikupljene ponude (čl. 53 st. 2 tač. 6).
• Izveštaj o radu zajednici najmanje dva puta godišnje, ako nije drugačije ugovoreno (čl. 53 st. 3), i godišnji pregled stanja sredstava.

Koliko zgrada realno možete voditi

Ovo je pitanje koje razdvaja hobi od posla. Upravnik koji radi sa sveskom, Viber grupama i Excel tabelom zaglavi između 5 i 8 zgrada. Ne zato što nema klijenata, nego zato što svaka nova zgrada donosi fiksni administrativni teret koji se ne skalira.

Gde odlazi vreme

Comsho je napravljen tačno oko ovih tačaka. Email autopilot čita izvode koji stižu na mejl zajednice i automatski predlaže knjiženje transakcija - vi samo potvrdite. Računi izlaze sa NBS IPS QR kodom, pa vlasnik plati skeniranjem u m-bankingu umesto prekucavanja poziva na broj. Opomene za dužnike izdajete iz stanja duga, sa uplatnicom u PDF-u.

Kako doći do prvih zgrada

Najveća zabluda početnika je da klijente treba tražiti među zgradama koje već imaju upravnika. Daleko lakše se ulazi kroz tri druga kanala:

1. Zgrade pod prinudnom upravom

Zgrade kojima je opština postavila prinudnog upravnika najčešće su nezadovoljne - plaćaju uslugu koju nisu birale. Njima ne treba ubeđivanje da im treba upravnik, nego samo bolja ponuda i neko ko će organizovati sednicu. Imajte na umu da im za prelazak na profesionalnog upravnika treba dvotrećinska većina ukupnog broja glasova (čl. 44 st. 2), pa im pomozite da okupe vlasnike.

2. Zgrade koje uopšte nisu registrovane

Ovih je i dalje mnogo, naročito u manjim gradovima i u starijim zgradama. Ponuda koja glasi „sredim vam registraciju i onda vodim zgradu“ prolazi znatno bolje od hladne ponude za upravljanje.

3. Transparentnost kao argument

Najjači prodajni argument danas nije cena nego uvid. Kada na sastanku pokažete da će svaki vlasnik u telefonu videti stanje računa zgrade, svaku uplatu i svaki trošak, razgovor se menja - jer je upravo nepoverenje razlog zbog kog su nezadovoljni prethodnim.

Tri greške koje koštaju posla

1. 1Nejasan obračun. Ako vlasnik ne razume kako je došao do svog iznosa, pretpostaviće da ga varate. Obračun po m² ili po bodu mora biti vidljiv na računu.
2. 2Odlaganje naplate. Dug od godinu dana kod fizičkog lica može da zastari. Opomene šaljite redovno i rano, ne kada se nakupi.
3. 3Nedostatak evidencije održavanja. Kada zgrada pita „šta smo dobili za pare“, potrebna vam je knjiga održavanja sa datumima i troškovima, a ne sećanje.

Izvori

• Zakon o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon), službeni tekst na Pravno-informacionom sistemu Republike Srbije - čl. 44, 49, 51, 52, 53 i 59.
• Prečišćen tekst istog zakona na Paragraf Lex.