Prinudni upravnik zgrade: kako ga se rešiti i izabrati svog upravnika

Prinudna uprava se uvodi kada stambena zajednica nije podnela prijavu za upis u registar u roku, ili kada posle isteka ili prestanka mandata upravnika nije izabran novi (čl. 57 st. 1 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada). Postupak pokreće inspektor ili bilo koji vlasnik - vlasnik to može da zatraži čim zgrada 30 dana ostane bez upravnika (čl. 49 st. 6). Opštinska, odnosno gradska uprava tada rešenjem imenuje profesionalnog upravnika sa liste iz registra profesionalnih upravnika (čl. 57 st. 3), on preuzima poslove upravljanja, a stanari dobijaju račun koji nisu ugovorili. Visinu te naknade određuje odluka opštine, odnosno grada (čl. 64 st. 3) - najčešće u rangu 350 do 600 dinara po stanu mesečno, zavisno od grada i veličine zgrade.

Najvažnija stvar koju treba razumeti: prinudni upravnik se ne smenjuje - on se menja. Ne postoji postupak u kome ga vlasnici otpuštaju. Prinudni upravnik vrši poslove sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju (čl. 57 st. 5). Dok toga nema, prinudna uprava traje.

Dve situacije koje ljudi mešaju

„Hoćemo drugog upravnika“ znači različit postupak u zavisnosti od toga ko trenutno upravlja zgradom.

U sva tri slučaja srce postupka je isto: skupština vlasnika donosi odluku o izboru upravnika. Razlikuje se samo šta radite posle te odluke.

Koga možete izabrati umesto prinudnog upravnika

Imate dve opcije, i one nemaju istu proceduralnu težinu:

1. 1Upravnika iz redova vlasnika. Neko od komšija preuzima funkciju. Za ovaj izbor je dovoljna obična većina glasova prisutnih na sednici koja ima kvorum (čl. 44 st. 1 i čl. 49 st. 2). Naknada može biti simbolična ili je uopšte nema - što je za zgradu od 40 stanova ušteda od nekoliko stotina hiljada dinara godišnje.
2. 2Drugu profesionalnu firmu po vašem izboru. Za poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku potrebna je dvotrećinska većina ukupnog broja glasova (čl. 44 st. 2) - dakle dve trećine svih glasova u zgradi, ne samo prisutnih. To je znatno teže postići.

Zbog ove razlike u većinama, zgrade koje žele brz izlazak iz prinudne uprave gotovo uvek prvo biraju upravnika iz svojih redova. Ako se kasnije pokaže da je posao prevelik, uvek možete angažovati profesionalca - ali tada iz pozicije u kojoj vi birate, a ne opština.

Postupak korak po korak

1. Okupite vlasnike, ne stanare

O izboru i razrešenju upravnika i o poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku glasa vlasnik posebnog dela, lično ili preko punomoćnika. Zakupac ili član domaćinstva inače može da glasa umesto vlasnika, ali baš o ovim tačkama ne može (čl. 41 st. 3). Ako je stan izdat, morate doći do vlasnika - telefonom, preko agencije ili preko zakupca. Zgrade najčešće ne uspeju da promene upravnika baš ovde: nemaju kontakt polovine vlasnika.

Comsho ovaj problem rešava QR kodom: nalepite ga u ulaz i pošaljite u grupu, vlasnici se sami registruju i prijave svoj stan, a vi u realnom vremenu vidite koliki procenat glasova ste okupili - pa znate da li imate kvorum pre nego što sazovete sednicu.

2. Sazovite sednicu sa jasnim dnevnim redom

Poziv se ističe na vidnom mestu u zgradi najmanje tri dana pre sednice u Srbiji (čl. 43 st. 5 i 6), odnosno pet dana u Crnoj Gori. Dnevni red mora izričito da sadrži tačku o izboru upravnika - ne možete izabrati upravnika na sednici sazvanoj „radi dogovora o krečenju“.

3. Utvrdite kvorum pre glasanja

Kvorum za prvu sednicu čini obična većina ukupnog broja glasova. Ako je nema, sednica se ne održava, a ponovljena sednica se saziva najranije 3, a najkasnije 30 dana kasnije - i za nju je dovoljna trećina ukupnog broja glasova (čl. 45). Ponovljena sednica je legitimna alatka, ne priznanje poraza; mnoge zgrade unapred računaju na nju.

4. Izglasajte i zapišite

Zapisnik mora da sadrži rezultat glasanja po svakoj tački i način glasanja svakog prisutnog člana, uz spisak učesnika (čl. 46); u praksi upišite i konstataciju kvoruma i tekst odluke. Uz zapisnik idu i odluke: odluka o izboru upravnika, odluka o naknadi za upravljanje i, po potrebi, odluka o otvaranju ili preuzimanju tekućeg računa.

5. Obavestite dosadašnjeg upravnika i tražite primopredaju

Pošaljite pisano obaveštenje o odluci skupštine i zatražite primopredaju. Ono što treba da vam preda:

• Kompletnu dokumentaciju zajednice - zapisnike, ugovore sa izvođačima, garancije.
• Stanje sredstava na računu zgrade i izvode za period upravljanja.
• Spisak dugovanja po stanovima i dokumentaciju o pokrenutim naplatama.
• Knjigu održavanja i evidenciju izvršenih radova.
• Ključeve zajedničkih prostorija i pristup brojilima.

6. Prijavite promenu u registar - rok je 15 dana

Novi upravnik podnosi prijavu promene nadležnoj opštinskoj upravi u roku od 15 dana od dana održavanja sednice (čl. 40 st. 4). Prinudna uprava prestaje odlukom o izboru, ali prema trećim licima - banci, izvođačima, opštini - upis proizvodi dejstvo tek od dana posle objave u registru (čl. 36 st. 5). Ovaj korak se najčešće zaboravi - zgrada izglasa novog upravnika, ne prijavi promenu, i mesecima u registru i dalje stoji prinudni upravnik.

Kako je u Crnoj Gori

Terminologija je drugačija, logika ista. Umesto prinudnog, u Crnoj Gori se imenuje privremeni upravnik, i to na period do tri meseca. Njegov zadatak je da pomogne etažnim vlasnicima da obrazuju organe upravljanja - dakle, on je po zakonu prelazno rešenje, ne stalno stanje.

Više o crnogorskom postupku, skupštini etažnih vlasnika i bod sistemu naplate pročitajte u tekstu Skupština etažnih vlasnika u Crnoj Gori.

Šta zgrada dobija promenom

• Kontrolu nad cenom. Vi određujete naknadu za upravljanje, ne rešenje opštine.
• Vidljivost novca. Svaki vlasnik u telefonu vidi stanje računa, svaku uplatu i svaki trošak.
• Izbor izvođača bez marže. Zgrada direktno bira agenciju za čišćenje i majstora umesto da plaća onog koga je doveo upravnik.
• Odluke koje se poštuju. Zapisnik i evidencija glasova stoje u aplikaciji, pa nema naknadnog osporavanja.

Izvori

• Zakon o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon), službeni tekst na Pravno-informacionom sistemu Republike Srbije - čl. 36, 40, 41, 43, 44, 45, 46, 49, 53, 56, 57, 64, 65 i 124 (za Srbiju).
• Prečišćen tekst istog zakona na Paragraf Lex.