Godišnji izveštaj stambene zajednice: šta mora da sadrži i kako ga napraviti bez muke

Svaka stambena zajednica na kraju godine treba da zna tri stvari: koliko je novca ušlo, koliko je izašlo i gde je ostatak. Zvuči jednostavno, ali upravo se tu lome odnosi u zgradi - jer je izveštaj najčešće jedna strana teksta sa dva ukupna iznosa, a stanari traže objašnjenje po stavci.

Izveštaj koji prolazi bez rasprave nije onaj koji pokazuje pozitivan saldo. To je onaj u kome svaki vlasnik može da pronađe svoju uplatu i konkretan trošak sa datumom i izvođačem.

Šta izveštaj mora da sadrži

Zakonski minimum je kratak: upravnik podnosi skupštini izveštaj o radu koji posebno sadrži prikaz ukupnih prihoda i rashoda stambene zajednice, realizovane aktivnosti u odnosu na planirane i iskorišćenje sredstava za svaku od aktivnosti (čl. 50 st. 1 tač. 13 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada). Osnovu za to čini evidencija o prihodima i rashodima koju je upravnik dužan da vodi (čl. 50 st. 1 tač. 12). Sve ispod je ono što taj minimum pretvara u izveštaj koji stanari razumeju.

1. Stanje sredstava

• Stanje na računu zgrade na početku perioda.
• Ukupni prihodi u periodu.
• Ukupni rashodi u periodu.
• Stanje na računu na kraju perioda.
• Sredstva za investiciono održavanje - prikaz tog fonda odvojeno. Izdvajanje za investiciono održavanje određuje skupština, ne može biti niže od minimuma koji propisuje opština i predstavlja rezervni fond zgrade (čl. 64 st. 5).

2. Prihodi - po izvoru, ne u jednom broju

3. Rashodi - sa datumom, iznosom i izvođačem

Ovo je deo koji odlučuje da li će izveštaj biti usvojen. Zbirna stavka „održavanje: 480.000 RSD“ garantovano otvara raspravu. Isti iznos razložen na dvadeset stavki sa datumima i imenima izvođača ne otvara ništa.

• Čišćenje i higijena - mesečne fakture agencije.
• Električna energija zajedničkih prostorija.
• Održavanje i redovni pregled lifta kod imenovanog tela.
• Hitne intervencije - po radnom nalogu, sa opisom kvara.
• Naknada upravniku.
• Bankarski troškovi, osiguranje zgrade, administrativne takse.
• Planirani radovi - krečenje, sanacija, zamena instalacija.

4. Dugovanja

Prikazuje se ukupno stanje potraživanja i njegova starost - koliko duga je nastalo ove godine, a koliko je preneto. Ne objavljuju se pojedinačna imena dužnika u dokumentu koji se javno ističe; podatak o dugu je podatak o ličnosti i prikazuje se vlasniku u odnosu na njegov stan, odnosno organu koji odlučuje o utuženju.

5. Izvršeni radovi i stanje zgrade

Kratak pregled onoga što je urađeno na zgradi i onoga što predstoji. Ovaj deo se izvodi iz knjige održavanja - evidencije intervencija sa datumima, opisom i troškom. Bez nje se piše po sećanju, i uvek nešto ispadne.

6. Plan za narednu godinu

Predlog radova, procena troška i predlog visine naknade. Skupština glasa i o usvajanju samog izveštaja o radu (čl. 42 st. 1 tač. 17), ali program održavanja i visina naknade su posebne odluke (čl. 42 st. 1 tač. 5, 6 i 18) - pa ih držite odvojeno od izveštajnog dela.

Kako se izveštaj priprema u praksi

Postoje dva načina, i razlika među njima je nedelja dana rada po zgradi.

Ključ nije u alatu za izveštavanje nego u tome kada se podatak unosi. Ako se transakcija evidentira u trenutku kada se dogodi, izveštaj već postoji. Ako se evidentira u decembru za celu godinu, izveštaj je rekonstrukcija - i uvek je nepotpun.

Transparentnost kao prevencija

Najveći problem sa godišnjim izveštajem je što stiže jednom godišnje. Dvanaest meseci vlasnici ne vide ništa, pa se sve sumnje nakupe za jedno veče. Zgrade u kojima svaki vlasnik u telefonu ima stalan uvid u stanje računa, svoje uplate i troškove zgrade nemaju taj problem - izveštaj postaje potvrda onoga što se već zna, a ne otkriće.

• Vlasnik vidi svoje zaduženje i uplate u svakom trenutku.
• Zgrada vidi stanje računa i evidentirane troškove.
• Prijave kvarova i radni nalozi su vidljivi, pa se zna šta je prijavljeno i šta je urađeno.
• Odluke i zapisnici stoje uz zgradu i ostaju kada se upravnik promeni.

Kratka lista za proveru pre skupštine

1. 1Da li se početno i krajnje stanje računa slaže sa izvodima banke?
2. 2Da li svaki rashod ima datum, iznos i izvođača?
3. 3Da li su naplaćeni stari dugovi prikazani odvojeno od tekućih prihoda?
4. 4Da li je prikazana starost potraživanja?
5. 5Da li je plan za narednu godinu izdvojen kao posebna tačka za glasanje?
6. 6Da li je izveštaj dostavljen vlasnicima pre sednice, a ne na sednici?

Izvori

• Zakon o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon), službeni tekst na Pravno-informacionom sistemu Republike Srbije - čl. 42, 50, 53, 63 i 64.
• Prečišćen tekst istog zakona na Paragraf Lex.