Osnivanje stambene zajednice korak po korak: dokumenta, rokovi i registracija

Stambena zajednica nastaje po samom zakonu čim najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela (stana ili poslovnog prostora) u zgradi, i mora da bude upisana u Registar stambenih zajednica koji vodi opštinska, odnosno gradska uprava (čl. 16 st. 2 i 8 i čl. 18 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada). Zgrada koja to ne uradi ne dobija ni matični broj ni PIB, ne može da otvori tekući račun, ne može zvanično da naruči popravku ni da naplati zajedničke troškove - i pre ili kasnije dobije prinudnog upravnika kog joj postavi opština (čl. 57 st. 1).

Dobra vest je da postupak nije komplikovan i ne zahteva advokata ni profesionalnog upravnika. Zakon predviđa upravo to: upravnika bira skupština iz redova članova skupštine, odnosno vlasnika (čl. 49 st. 2). U ovom vodiču prolazimo ceo put - od trenutka kad se jedan komšija odluči da pokrene stvar, do dana kada zgrada dobije rešenje o upisu.

Korak 1: Napravite spisak vlasnika i njihovih udela

Ovo je jedini deo posla koji zaista traje. Potreban vam je spisak svih posebnih delova zgrade sa podacima: ime i prezime vlasnika, JMBG, broj stana i površina, odnosno udeo u zajedničkim delovima. Za glasanje se broje posebni delovi - svaki posebni deo nosi jedan glas (čl. 43), a za troškove je važno i jedno i drugo: tekuće održavanje i upravljanje dele se po broju posebnih delova, a investiciono održavanje po površini (čl. 63 st. 2).

• Podatke o vlasništvu proverite u listu nepokretnosti (eUprava, Republički geodetski zavod) ili iz ugovora o kupovini.
• Za stanove koji se izdaju upišite vlasnika, a zakupca posebno - članovi skupštine su vlasnici (čl. 41 st. 1), a upravnik vodi evidenciju i o vlasnicima i o zakupcima (čl. 50 st. 1 tač. 6).
• Za stanove u zaostavštini upisuje se naslednik koji je upisan u katastar; ako ostavinski postupak nije završen, to zabeležite i rešite kasnije.
• Poslovni prostori u prizemlju su takođe posebni delovi i imaju pravo glasa.

U Comsho-u ovaj korak radite tako što kreirate zajednicu i podelite QR kod ili link za pridruživanje. Svaki komšija se sam registruje, prijavi svoj stan i unese svoju kvadraturu, a vi ga samo odobrite. Umesto da kucate 60 redova u tabeli, spisak se popuni sam - i odmah je tačan, jer ga unosi onaj ko najbolje zna svoje podatke.

Kreiranje zajednice traži samo osnovne podatke zgrade i broj vašeg stana. Zajednica se namerno kreira u statusu „bez upravnika“ - vi ste u tom trenutku organizator postupka, a ne upravnik.

Čim je zajednica kreirana, na njenoj strani stoji vodič sa četiri koraka i istaknutim korakom na kome ste trenutno: pozivanje stanara, sazivanje konstitutivne skupštine, održavanje skupštine sa izborom upravnika, i registracija kod lokalne uprave.

Korak 2: Sazovite konstitutivnu sednicu skupštine

Poziv za konstitutivnu sednicu mora da bude istaknut na vidnom mestu u zgradi najmanje tri dana pre datuma održavanja (čl. 43 st. 5 i 6). „Vidno mesto“ je oglasna tabla, ulaz ili lift - bilo gde gde svi prolaze. Rok od tri dana je minimum; u praksi je pametnije dati nedelju dana, jer vam trebaju ljudi, a ne formalno ispunjen rok.

Šta mora da piše u pozivu

• Adresa zgrade i naziv buduće stambene zajednice.
• Datum, vreme i tačno mesto održavanja (na primer „hodnik prizemlja“, „prostorija za bicikle“, „dvorište zgrade“).
• Predlog dnevnog reda - zakon ga izričito traži u obaveštenju (čl. 43 st. 5), a bez njega odluke sa sednice mogu da se ospore.
• Ko saziva sednicu i kontakt za pitanja.

Dnevni red se popunjava sam

Comsho za konstitutivnu sednicu u Srbiji predlaže šest tačaka, kako bi zajednica odmah posle upisa mogla da počne da radi. Za sam upis u registar ključna je odluka o izboru upravnika:

1. 1Konstituisanje stambene zajednice
2. 2Izbor upravnika
3. 3Izbor predsednika skupštine
4. 4Naknada za tekuće održavanje
5. 5Otvaranje tekućeg računa i izrada pečata
6. 6Pravila o međusobnim odnosima

Dve napomene iz zakona. Mesečni iznos za tekuće održavanje ne može biti niži od minimuma koji propisuje vaša opština, odnosno grad (čl. 64 st. 1). A pravila o međusobnim odnosima vlasnika donose se jednoglasnom odlukom svih vlasnika posebnih delova (čl. 17 st. 3) - ako to na sednici nije izvodljivo, zajednica radi po pravilima iz samog zakona.

Korak 3: Kvorum i većine - koliko ljudi vam zaista treba

Ovo je tačka na kojoj se najviše greši. Kvorum i većina nisu isto, i ne važi ista većina za svaku odluku.

Obratite pažnju na razliku: da biste angažovali profesionalnog upravnika treba vam dve trećine ukupnog broja glasova u zgradi - što je često nemoguće okupiti. Da biste izabrali upravnika iz svojih redova dovoljna je obična većina prisutnih. Zato je samoorganizovanje ne samo jeftinije nego i proceduralno lakše.

Korak 4: Održite sednicu i vodite zapisnik

Zapisnik je dokument koji opština zaista čita. Po čl. 46 mora da sadrži: mesto i dan održavanja, ime lica koje vodi zapisnik, sažetak rasprave i rezultat glasanja po svakoj tački, način glasanja svakog prisutnog člana i spisak učesnika, a potpisuju ga upravnik, zapisničar i svi učesnici. U praksi dodajte i konstataciju o kvorumu i broj glasova svakog prisutnog.

Comsho ovaj deo generiše umesto vas. Uz svaku tačku dnevnog reda unosite šta je odlučeno i rezultat glasanja - glasova „za“, glasova „protiv“ i ukupno glasova. Tačke koje nose više podataka imaju svoja polja: kod izbora upravnika beleže se vrsta upravnika, naknada, trajanje mandata i otkazni rok; kod naknade za održavanje iznos po m² ili vrednost boda; kod računa banka i broj računa.

Kada su odluke unete, u sekciji Dokumenti upisujete broj prisutnih, zapisničara i JMBG izabranog upravnika i predsednika - i dobijate Zapisnik sa konstitutivne sednice kao PDF, sa svim odlukama u sebi. Matični brojevi se koriste isključivo za dokument koji nosite u opštinu.

Poslednji korak na toj strani je Završi osnivanje: bira se predsednik skupštine i upravnik, i tek tada zajednica prelazi iz statusa „u osnivanju“ u aktivnu. Dok upravnik nije izabran, dugme stoji zaključano.

Korak 5: Prijava za upis - rok je 15 dana

Upravnik ili lice ovlašćeno odlukom skupštine dužno je da podnese prijavu za upis stambene zajednice u roku od 15 dana od dana održavanja sednice. Isti rok važi i kasnije, kod svake promene upravnika ili drugih registrovanih podataka (čl. 40 st. 4 i čl. 27).

Dokumentacija koja se predaje

1. 1Popunjen obrazac prijave za upis stambene zajednice.
2. 2Zapisnik sa konstitutivne sednice skupštine, sa odlukom o izboru upravnika.
3. 3Spisak vlasnika posebnih delova sa udelima.
4. 4Dokaz o vlasništvu (list nepokretnosti ili ugovor), ako ga uprava traži.
5. 5Očitana ili fotokopirana lična karta podnosioca prijave, odnosno upravnika.
6. 6Dokaz o uplaćenoj administrativnoj taksi.

Registrator je dužan da o prijavi odluči u roku od pet radnih dana od njenog prijema (čl. 30 st. 3); ako to ne uradi, smatra se da je prijava usvojena (čl. 33). Ako prijava bude odbačena zbog nedostataka, usaglašena prijava se može podneti u roku od deset dana bez ponovnog plaćanja takse (čl. 32 st. 4). Po upisu zajednica ima matični broj i PIB, sa kojima se u banci otvara tekući račun stambene zajednice (čl. 16 st. 10).

Kada predate dokumentaciju, u Comsho-u upišete datum podnošenja, a kasnije registarski broj i datum registracije i priložite rešenje. Tako podaci o registraciji ostaju uz zgradu - a ne u fascikli kod osobe koja je slučajno bila upravnik te godine.

Korak 6: Šta posle upisa

Registracija je početak, ne kraj. Zajednica sada ima račun na koji treba da stiže novac, obavezu da održava zgradu i obavezu da o tome vodi evidenciju. Tri stvari uredite odmah:

• Naplata. Odredite iznos po m² (ili po stanu), izdajte prvi obračun i uvedite evidenciju uplata. Comsho generiše račune sa NBS IPS QR kodom - komšija skenira kod u m-bankingu i plaća bez prekucavanja poziva na broj, pa naplata osetno poraste. Više o tome u tekstu kako naplatiti zajedničke troškove.
• Održavanje. Nađite agenciju za čišćenje i majstora za redovne intervencije. U Comsho direktorijumu su agencije za čišćenje, majstori i servisi lifta po gradovima.
• Transparentnost. Najveći izvor svađa u zgradi nije novac nego sumnja. Kada svaki vlasnik u telefonu vidi stanje računa, svaku uplatu i svaki trošak, pitanja jednostavno prestanu.

Izvori

• Zakon o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon), službeni tekst na Pravno-informacionom sistemu Republike Srbije - čl. 16, 17, 18, 27, 30, 32, 33, 40, 41, 43, 44, 45, 46, 49, 50, 57, 63 i 64.
• Prečišćen tekst istog zakona na Paragraf Lex.